高容积率，还有盼头吗

前几年工业上楼比较火，不少地方纷纷跟进。

厂房越建越高，主打“高容积率”。

随着热潮退去，这一模式带来的落地难题，也逐渐暴露。

大家也开始调整，珠海更是大动作，果断取消“产业5.0新空间”。

聚焦当下，建厂房该如何评估容积率问题？

已经建好的高容积率厂房，还有出路吗？

笔者结合多地调研的实际情况，来辩证分析这些问题。

01 为什么执着于容积率

第一种情况，土地确实不够用，但不是绝对的。

必须承认的是，有些地方土地紧张，容积率还是往上走。

我们看到，目前苏州市区，容积率基本都是2.5。

甚至有一些工业地产，用于建厂房出售，可能会要求3.6。

最开始向上要空间的深圳，一方面，山地丘陵比较多，可用来建厂房的平整地块少一些；

另一方面，当地工业发展，可以容纳上楼企业，大多是电子信息组装项目。

二者结合，工业上楼就合理多了。

但是地不够用，主要还是在市区范围，或者产业密集的区域。

其实，无论是深圳还是江浙沪，郊区的土地相对充足。

像上海奉贤、松江、临港等地区，有不少土地、厂房虚位以待。

空间紧张的地方，可利用的土地，一年就只剩200亩；可能后期也没办法空出太多地，但又想做产业更新升级。

那么，就会想着怎么去充分利用土地，也就是高容积率的“集约利用”概念。

第二种情况，对形势判断不够全面，想复制深圳经验。

有些地方，形势判断只看到了好的一面，却忽视了潜在风险。

去深圳考察，看到当地企业能上楼、项目质量不错、大多是高新技术企业，想着复制经验，搞工业上楼。

甚至提出，将载体建设作为核心任务，要求底下区县去推进。

或者是，还停留在过往经验，认为企业数量会增长，厂房需求也跟着涨。

于是，积极布局厂房建设，早点抢占市场份额。

我们看到，电子信息产业发展得比较好的时候，江西、湖南、江苏盐城等多个地方，盖5~8层的厂房，组装好电子信息设备器材。

有些成熟园区，企业确实发展得好；也有些园区，跟风建多层厂房，用免租等红利吸引企业入驻。等免租期一过，企业纷纷撤离。

有厂房，没产业，园区陷入沉寂。这就是工业上楼的后遗症。

第三种情况，地方政绩导向，靠建厂房拉动投资指标。

低容积率，“不赚钱”。

高容积率，意味着更高投资强度、更密集的建筑体量。

原本只能建一两千平厂房，但现在可以建三四千平。

同样的建筑面积，比原来多出来两三倍、甚至更多。

涉及到的发债、融资等指标，也随之增加。

说白了，地方推进工业上楼，是认为园区建设起来后，能解决载体、投资、融资等一系列问题。

发债、融资、企业投资、国企投资等多种形式的投资入账，成为考核中亮眼的成绩单，也契合本地年度投资指标要求。

拿发债来说，更多是一种借新还旧的做法。

主要是用未来的时间和资金，化解当下发展难题，将债务负担转嫁给后续治理或资产规模。

打个比方，某个园区融资了5亿，虽然厂房建设是分期做，但资金是一次性到账的。

这笔资金，可灵活用于薪资发放等即时支出。

原本的产业载体，成为了短期周转的融资工具。

02 该重新审视工业上楼了

产业上行期的繁荣，像一层滤镜，掩盖了不少高容积率引发的问题。

工业上楼热潮退去后，居高不下的空置率问题，就显现出来了。

目前国家控制地方债务，也是严格规范过多建造多层厂房的行为。

越多越多地方意识到，高容积率未必是好事。

其中，上海部分区域，主动降低容积率，正是对园区市场的理性回应。

高容积率，往往是地方想要，但不是企业需要的。

企业选址，会考量几点：一是，相对独立性，比如优先选单层厂房；能不分割，就尽量不分割。

二是，产业集聚度，或者周边有同类型企业，并能感受地方对产业的重视。

聚焦到招商实际中，已经建好的多层厂房，怎么办？

这类厂房的规格、参数是固定的，无法改造。

难就难在，高楼层的去化，可考虑定向匹配、分层招商。

一方面，看厂房载体适合哪些产业，定向去招引目标企业。

一楼作为优质资源，优先招引投资强度大、技术水平高、契合本地主导产业的高端项目，实现效益最大化；

针对二三楼等高楼层，需适度放宽招商标准，聚集与本地产业有关联，或者服装纺织、家具加工等非典型制造业的项目。

这类企业，往往难以获取新厂房、新用地。

如果看重当地成熟的产业基础、配套优势，上楼意愿会强一些，可成为高楼层去化的抓手。

另一方面，考虑将办公、研发结合起来，但得贴合企业实际需求。

当前多数企业研发需求有限，更倾向于高效利用空间、降低成本。

比如，一些企业直接在车间内，隔出几十平的空间作为研发办公室，剩下的还是用于生产。

如果计划建设多层厂房，需要因地制宜。

定位哪些产业，当地及周边有哪些产业是往上走，有好的发展趋势。

研判清楚这些产业，需要什么样的载体。

从层数规划来看，需紧扣产业特性。

制造业为主的项目，三层左右最为适宜；清洁车间类需求，可延伸至四层。

毕竟，多层厂房，越往上越难租出去。

一方面，高层厂房解决不了企业在环保、用电、承重、原料运输、噪音处理等方面的特殊需求。

愿意上楼的，往往是医疗器械企业，做研发的比较多。另一方面，各层厂房租金，其实相差不是特别大。

比如，有些厂房一楼每平1.3元，二楼每平1元。

再加上，部分企业对楼上货运、震动等都有顾虑。

像机加工等需大型设备的项目，更倾向于选择一楼。

现在提倡的P+EPC+O模式，就是针对性解决产业需求对接问题，提供一体化解决方案。

厂房建设，还是得回归产业本身。

从企业需求出发，建立自下而上的需求反馈机制，从载体设计、配套建设到产业服务，进行全链条重构，真正适配企业发展。

小结一下，工业上楼的本质，是集约用地的方案，而不是单纯追求建筑高度。

毕竟，园区长久发展的活力，不在于高楼多少，而是能否让企业赚钱、发展壮大。

地方经济的真正繁荣，不是看短期的土地收益，更应该看产业的长期赋能。

来源：招商网络

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