佛山楼市样本:新房成交面积领跑广东

佛山楼市的表现,成为众多同类城市的样本。在一线城市成交量收缩、三四线需求乏力之际,环一线周边的部分二三线城市房地产市场相对活跃。而到了2018年,在此前的低价土地消化得差不多、过去两年的高价地入市、限价限购依然从严的情况下,佛山以及类似的二线城市楼市将如何演变?

2017年,尽管相比自身前两年的市场有所回落,佛山新房住宅成交面积仍然领跑广东,超越广深,录得约1200万平方米。

作为一座典型的城市群内二线城市,佛山多年来承载了广州外溢、粤港澳大湾区投资的购房需求。不断完善的轨道交通、宽松的落户条件、完备的产业配套,均成为支撑佛山楼市增长的积极面因素,目前仍处于上升通道中。

房企同样青睐佛山。过去一年里,共有约13家开发商首次进入佛山拿地。据统计,佛山去年的土地出让金额达934.5亿元,同比2016年大幅增加约53%。

佛山楼市的表现,成为众多同类城市的样本。在一线城市成交量收缩、三四线需求乏力之际,环一线周边的部分二三线城市房地产市场相对活跃,今年将可能继续保持这种态势。

然而到了2018年,在此前的低价土地消化得差不多、过去两年的高价地入市、限价限购依然从严的情况下,佛山以及类似的二线城市楼市将如何演变?

热度超一线

中原研究中心新近公布的统计显示,2017年佛山一手住宅成交面积达1186万平方米;佛山房管局数据则显示,2017年佛山新房成交面积1210.27万平方米,同比减少89.5%,成交107749套,同比减少37.8%。

回顾过去三年的成交数据,自2014年起,佛山新建商品住宅成交量已连续突破1000万平方米、1400万平方米、1900万平方米。在限贷、限购、限价等政策调控下,2017年佛山楼市的成交相比2016年的高峰明显回落,但领先广州、深圳,排名全省第一,接近于2015年的水平,仍然保持了相当的热度。

价格方面,虽然被严厉调控束缚,但2017年佛山一手住宅成交价格同比仍微涨,略高于广州、深圳,均价也突破万元大关。

开发商纷纷看好佛山楼市后市,在过去一年里对佛山相当青睐——尽管佛山土地出让制度设置了限地价、竞无偿配建住房、自持住房、自销住房等多重门槛,但房企拿地热情仍然高涨。

万科、碧桂园、恒大等早已重仓佛山的龙头房企均在去年多次加仓。统计显示,在2017年的房企佛山拿地排名中,前述三家房企分列第2、第3、第5。

除此之外,越来越多的“新面孔”出现在佛山。记者从招拍挂市场看到,2017年共有世茂、金科、金融街(12.150, -0.07, -0.57%)、华发、路劲等13家房企首次进入佛山拿地。易居企业集团CEO丁祖昱指出,截至去年末,50强房企中已有31家进入佛山市场。

外来房企一出手便攻势凌厉。以世茂为例,去年5月11日首次在佛山拿地后,短短一个月内,世茂便在绿岛湖和奇槎相继布局三个项目。

“相对于广州,佛山仍是洼地,加之受广佛同城影响,我们非常看好佛山市场发展”,谈及拿地原因,世茂集团华南区域投资总监易炳顺认为,佛山相对于其他城市发展健康平稳,积极向上的姿态非常明显。

随着外来房企不断进入,佛山土地市场竞争尤为激烈。佛山中原指出,过去一年里,土地溢价上限被多次打破,佛山各镇街的最高楼面价纪录被频繁刷新。

统计数据显示,佛山2017年的土地出让金额达934.5亿元,同比2016年大幅增加约53%。中国指数研究院数据显示,佛山的拍地金额位居全国第11位,在广东省内仅次于广州。

地价也被持续推高。以越秀地产竞得的南海桂城商住地块为例,楼面地价达17893元/平方米,总价约62.68亿元。这一纪录不仅刷新了佛山最高楼面单价,也成为年度总价最高。

佛山中原数据显示,截至2017年末,佛山商品住宅库存量为815万平方米,较去年同期增加近200万平方米。按2017年的销售速度计算,尽管较此前有所拉长,但去化周期仍仅有约8个月。

机会与风险

2017年12月,房企促销让利,佛山楼市成交开始回暖。当月佛山新房成交11823套,仅次于1月和3月。

佛山楼市背后的城市群逻辑,是支撑其增长的首要因素。

长期以来,佛山楼市深受广州溢出需求影响。据克而瑞统计,2017年佛山的外地置业客户占比达56%,其中来自广州的客户比例占47%。

近年逐步完善的轨道交通配套,使得广佛都市圈效应不断叠加。根据《广佛两市轨道交通衔接规划》,佛山未来将有9条地铁线与广州地铁线网实现无缝对接。其中,2020年前将启动的8条地铁建设,涉及佛山禅城、南海、顺德等多个片区。

相比京沪穗等一线城市,外来人口落户佛山相对容易。近期佛山两会公布的数据显示,2017年佛山新增户籍人口19.4万人,较2016年的11.21万人增加超过七成。

相关规划还显示,到2020年,佛山市域常住人口将达到910万,较2015年增加70万。这意味着,佛山未来三年仍将保持人口快速增长。

“从GDP来看,佛山其实已经算得上二线城市,自身经济实力很强,又紧挨一线城市,能吸收一线城市的购买力”,方圆地产首席分析师邓浩志认为,佛山未来还将继续领跑。

佛山具有“样本意义”——人口持续流入、交通配套逐步改善、产业基础完善等优势因素,其他城市群内的一些二三线城市同样具备。

国泰君安(20.510, -0.25, -1.20%)指出,随着一二线楼市的市场底部在今年下半年形成,观望情绪消退和预期逐渐明朗将有望推动二线楼市率先复苏。

“珠三角我看好深圳、广州、佛山、东莞这四个城市,这些地方的人口在不断大量流入”,中泰证券首席经济学家李迅雷近期表示。

然而,过去两年高昂的地价,以及仍未取消的限价、限购等政策,成为这些城市楼市面临的新问题。去年6月,网传的一份文件显示,在佛山顺德,大良、陈村、北滘、乐从范围内,毛坯商品住房最高销售单价不得超过24000元/平方米;而在禅城,新建毛坯商品房最高价格不得超过15000元/平方米。进入2018年,佛山各区限价仍未有放松的迹象。

记者注意到,佛山去年楼面价在15000元/平方米以上的出让地块超过10个,多集中于禅城、顺德、南海等热门区域的商住地。这些地区均处于限价区域,部分高价拿地的项目今年可能无法按预期价格入市。

克而瑞预计,在成交量方面,今年佛山的整体楼市成交量或会小幅回升,涨幅2%-6%;而在价格方面,由于限价调控,成交均价增速将有所放缓,但上行趋势和动力未变,预计2018年佛山一手住宅价格升幅在4%-6%之间。

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